HGU (HAK GUNA USAHA)

 

Memahami Pengertian HGU dan Aturan Hukumnya

Hak Guna Usaha atau biasa yang dikenal dengan HGU ini, Hak Guna Usaha merupakan salah satu jenis hak kepemilikan atas tanah yang diatur oleh negara.

Pengertian dan Dasar Hukum

Seperti yang sudah disinggung sebelumnya, HGU adalah salah satu jenis hak kepemilikan atas tanah.

Peraturan Perundangan yang mengatur terkait Hak Guna Usaha ini tercantum di dalam Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960, di mana undang-undang itu mengatur tentang dasar-dasar dan ketentuan penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan sumber daya agraria nasional di Indonesia.

Pengertian yang dimiliki oleh HGU sendiri sudah diatur di dalam Pasal 28 ayat (1) UUPA Nomor 5 Tahun 1960 yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu tertentu, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.

Selain UUPA Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah juga mengatur terkait HGU. Di mana, isi dari PP ini lebih mengatur kepada hal-hal lain terkait HGU itu sendiri.

Pihak yang Bisa Memiliki HGU

Tidak semua orang bisa memiliki sertifikat HGU, karena hal ini sudah diatur dalam PP Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah.

Adapun, yang dapat memiliki HGU adalah Warga Negara Indonesia (WNI) dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Jika pemegang HGU sudah tidak memenuhi syarat sebagai WNI dan bukan badan hukum Indonesia yang berkedudukan di Indonesia, maka pemegang Hak Guna Usaha tersebut dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkannya.

Mereka harus mengalihkannya kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Jika tidak dilepaskan ataupun dialihkan, maka Hak Guna Usaha tersebut akan dihapus dan status tanah kembali menjadi tanah negara.

Objek yang Dapat Dijadikan HGU

Masih berdasarkan PP Nomor 40 Tahun 1996 disebutkan bahwa tanah yang dapat diberikan HGU adalah tanah negara.

Ketentuan yang harus dipatuhi, seperti yang tertulis pada Pasal (5) PP tersebut menyaratkan bahwa luas minimal lahan HGU adalah lima hektare (ha). Sementara itu, luas maksimal lahan yang diberikan Hak Guna Usaha untuk perorangan adalah 25 ha.

Jika luas tanah yang dimohonkan HGU mencapai 25 ha lebih, maka penggunaan Hak Guna Usahanya harus menggunakan investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman.

Perlu dicatat juga bahwa sesuai dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1999 tentang izin lokasi, batas luas maksimum penguasaan tanah yang dapat diberikan ijin lokasi untuk Hak Guna Usaha di bidang perkebunan untuk semua komoditas.

Kecuali tebu batas maksimum untuk satu provinsi 20 ribu ha, sedangkan untuk tebu luasnya 60 ribu ha, sedangkan untuk HGU bidang tambak, luas maksimumnya dalam satu provinsi di wilayah Jawa 100 ha dan di luar Jawa 200 ha.

Pemberian Hak Guna Usaha

HGU diberikan berdasarkan Penetapan Pemerintah, yaitu dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri (yang bertanggung jawab di bidang pertanahan/agraria) atau pejabat yang ditunjuk.

Setelahnya, Hak guna usaha sudah bisa dimiliki dengan syarat sudah terdaftar di Kantor Pertanahan dalam buku tanah sesuai peraturan yang berlaku.

Jangka Waktu Kepemilikian Hak Guna Usaha

Terdapat beberapa peraturan yang mengatur terkait jangka waktu kepemilikan HGU ini. Akan tetapi, secara garis besar adalah paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun.

Berikut ini akan kami sajikan tabel perbandingan terkait jangka waktu kepemilikan Hak Guna Usaha berdasarkan peraturan yang berlaku

 

No	Jenis Hak	Jangka Waktu	PP No. 40 Tahun 1996	UU No. 25 Tahun 2007
1	Hak Guna Usaha	UUPA	–   Jangka waktu max 35 tahun	–   Dapat diberikan dengan jumlah 95 (sembilan puluh lima) tahun dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 60 (enam puluh) tahun dan dapat diperbarui selama 35 (tiga puluh lima) tahun
		–   Jangka waktu max 25 tahun	–   Dapat diperpanjang max 25 tahun
		–   Untuk perusahaan max 35 tahun	–   Dapat diperbaharui Untuk kepentingan penanaman modal, perpanjangan dan pembaharuan HGU dapat dilakukan sekaligus pada saat pembayaran uang pemasukan pertama kali
		–   Dapat diperpanjang max 25 tahun

Nah, dari tabel tersebut terlihat bahwa jika jangka waktu kepemilikan HGU sudah habis, pemiliknya bisa melakukan perpanjangan. Proses perpanjangan pun tidak bisa sembarangan dilakukan, lho! Adapun syarat yang harus dipatuhi untuk melakukan perpanjangann dan pembaharuannya adalah:

1.                  tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak tersebut

2.                  syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak

3.                  pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.

Peralihan Hak Guna Usaha

HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain melalui:

1.                  jual-beli

2.                  tukar-menukar

3.                  penyertaan dalam modal

4.                  hibah, dan

5.                  pewarisan

Peralihan HGU karena jual beli wajib dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jual beli yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan adanya Berita Acara Lelang.

Sedangkan peralihan Hak Guna Usaha melalui pewarisan wajib dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang.

Penghapusan Kepemilikan HGU

Sebab-sebab hapusnya HGU diatur dalam Pasal 34 UUPA dan Pasal 17 ayat (1) PP No. 40/1996. HGU menjadi hapus karena hal-hal sebagai berikut:

1.                  Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya;

2.                  Dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir karena: Tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12, Pasal 13 dan/atau Pasal 14 PP No. 40/1996; dan Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap

3.                  Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;

4.                  Dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961;

5.                  Ditelantarkan;

6.                  Tanahnya musnah;

7.      Pemegang HGU tidak lagi memenuhi syarat untuk dapat mempunyai Hak Guna Usaha sebagaimana diatur dalam Pasal 30 ayat (2) UUPA.

Sebagai tambahan, ternyata adanya kepemilkan sertifikat Hak Guna Usaha ini dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan. Namun, Hak Tanggungan tersebut akan otomatis hapus dengan hapusnya HGU.

Syarat Memiliki Hak Guna Usaha

Setiap pemberian, peralihan dan pengahapusan atas Hak Guna Usaha harus didaftarkan untuk menjamin kepastian hukum. Pendaftaran tersebut meliputi:

1.                  Pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah,

2.                  Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut, dan

3.                  Pemberian surat-surat tanda bukti hak.

Kewajiban yang Dimiliki oleh Seseorang yang Memiliki HGU

Ketika seseorang atau badan hukum sudah memiliki Hak Guna Usaha, tentu ada kewajiban-kewajiban yang harus dipenuhi.

Apa saja kewajiban yang harus mereka patuhi? Simak sebagai berikut:

1.         Membayar uang pemasukan kepada negara;

2.        Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan dan/atau peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya;

3.   Mengusahakan sendiri tanah Hak Guna Usaha dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis;

4.        Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan area HGU;

5.     Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan

6.       Lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku;

7.         Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai pengunaan HGU;

8.      Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Usaha kepada negara sesudah HGU tersebut hapus; dan

9.         Menyerahkan sertifikat HGU yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.

 

1. Apa Itu Hak Guna Usaha?

Menurut UU No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria, Hak Guna Usaha atau HGU merupakan hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai oleh negara, dalam jangka waktu tertentu.

Jenis tanah negara yang dapat diberikan HGU adalah tanah yang termasuk dalam kategori hutan produksi yang selanjutnya statusnya dialihkan menjadi lahan untuk perkebunan, pertanian atau peternakan. Jadi, hutan lindung dan hutan konservasi tidak diberikan Hak Guna Usaha. HGU dapat diberikan untuk tanah dengan luas sekurang-kurangnya 5 hektare.

Berbeda dengan hak milik yang tidak memiliki batas waktu, Hak Guna Usaha diberikan untuk waktu 25 tahun. Walaupun memiliki jangka waktu yang terbatas, HGU dapat dianggap sebagai hak yang kuat, sehingga pemegang HGU dapat mempertahankan hak atas tanahnya dari gangguan pihak lain.

2. Siapa yang Bisa Mendapatkan HGU?

Lalu, siapa yang bisa mendapatkan Hak Guna Usaha? Warga Negara Indonesia maupun badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di negeri ini bisa mendapatkan Hak Guna Usaha.

Berdasarkan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999  tentang tata cara pemberian dan pembatalan hak atas tanah negara dan hak pengelolaan, berikut ini adalah beberapa poin penting yang perlu diperhatikan jika ingin mengajukan permohonan HGU secara tertulis kepada Kantor Pertanahan, yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang dimaksud.

1. Keterangan mengenai pemohon.
2. Apabila perorangan: nama, umur, kewarganegaraan, tempat tinggal, dan pekerjaan.
3. Apabila badan hukum: nama badan hukum, tempat kedudukan, akta atau peraturan pendiriannya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
4. Informasi tentang tanah yang mencakup data yuridis dan data fisik.
5. Dasar penguasaan. Informasi ini dapat berupa akta pelepasan bekas tanah adat, pelepasan kawasan hutan, maupun surat bukti perolehan tanah lainnya.
6. Letak, batas-batas, dan luas tanah (jika sudah ada surat ukur sebutkan tanggal dan nomornya).
7. Jenis usaha (pertanian, perikanan atau peternakan).
8. Informasi tentang jumlah bidang, luas, dan status tanah yang dimiliki, termasuk bidang tanah yang diajukan.
9. Keterangan lain yang dianggap perlu.

3. Dokumen yang Perlu Disiapkan

Setelah mengetahui apa saja syarat mendapatkan HGU, berikut ini beberapa dokumen yang perlu Anda siapkan jika ingin mengajukan permohonan HGU, di antaranya:

• Fotokopi identitas permohonan atau akta pendirian perusahaan yang telah memperoleh pengesahan dan telah didaftarkan sebagai badan hukum.
• Rencana pengusahaan tanah jangka pendek dan jangka panjang.
• Izin lokasi atau dokumen perizinan penunjukan penggunaan tanah atau surat izin pencadangan tanah sesuai rencana tata ruang wilayah.
• Dokumen bukti kepemilikan atau bukti perolehan tanah. Misalnya surat pelepasan kawasan hutan dari instansi berwenang, akta pelepasan bekas tanah milik adat, atau surat-surat bukti perolehan tanah lain.
• Persetujuan Penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN) atau Penanaman Modal Asing (PMA) atau surat persetujuan dari Presiden bagi Penanaman Modal Asing tertentu atau surat persetujuan prinsip dari Departemen Teknis bagi non Penanaman Modal Dalam Negeri atau Penanaman Modal Asing.
• Surat ukur apabila ada.

Untuk informasi tambahan, jika tanah yang dimohon berlokasi di lebih dari satu daerah kabupaten atau kota, maka tembusan permohonan disampaikan kepada masing-masing Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan.

4. Proses Pengajuan HGU

Setelah berkas permohonan HGU diajukan, Kantor Pertanahan akan memeriksa kelengkapan data dan dokumen. Pengaju dokumen ini dapat bertanya tentang biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan permohonan, serta rincian sesuai undang-undang yang berlaku.

Jika terdapat data yuridis dan data fisik yang belum lengkap, pemohon sebaiknya segera melengkapinya supaya prosesnya tidak terhambat.

Selanjutnya, jika pemegang hak ingin memperpanjang jangka waktu atau memperbarui haknya, permohonan dapat diajukan oleh pemegang hak dalam waktu dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu hak tersebut.

Apabila di waktu yang akan datang pemegang HGU tidak lagi menjadi warga negara Indonesia, maka HGU yang dipegang harus dilepaskan, dalam jangka waktu paling lama satu tahun.

Hak Guna Usaha juga dapat dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Demikian pula untuk badan hukum. Jika badan hukum yang memegang HGU tidak lagi berkedudukan di Indonesia atau dipindahkan ke luar negeri, maka Hak Guna Usahanya harus dilepaskan.

Bagaimana jika dalam jangka waktu satu tahun HGU tersebut tidak dilepaskan? HGU tersebut akan terhapus dan status tanah dapat kembali menjadi tanah yang dikuasai oleh negara.

5. Kewajiban Pemegang HGU

Sebagai pemegang hak atas usaha, ada beberapa hal yang perlu diperhatikan.

• Pertama, tanah yang digunakan sebaiknya diusahakan dengan baik dan sesuai dengan keadaan tanah serta rencana tata ruang wilayah.
• Kedua, jika menggunakan tanah untuk kegiatan di sektor perkebunan atau pertanian, tentunya tanah perlu dipelihara untuk menjaga kesuburan dan mencegah kerusakan. Tanah yang dimaksud tidak boleh ditelantarkan dan tidak boleh disalahgunakan, contohnya digunakan untuk kepentingan lain yang merugikan dan mengganggu kepentingan orang banyak.
• Ketiga, beberapa usaha yang dapat dilakukan oleh pemegang hak untuk mencegah kerusakan tanah yang sedang dikelola adalah menyediakan sarana dan sistem tanggap darurat yang baik dan memadai jika terjadi bahaya, contohnya kebakaran. Pemegang Hak Guna Usaha juga perlu mengetahui dampak dari kegiatan usahanya terhadap lingkungan hidup.
• Keempat, hal penting lainnya yang perlu diketahui adalah Hak Guna Usaha dapat dihapus. Beberapa hal yang mungkin menyebabkan Hak Guna Usaha terhapus antara lain adalah berakhirnya jangka waktu dan hak dibatalkan oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktu berakhir, karena kewajiban pemegang hak tidak terpenuhi atau terdapat pelanggaran terhadap ketentuan tertentu.

6. Bisakah Hak Guna Usaha (HGU) Diubah ke Surat Hak Milik (SHM)?

HGU wajib didaftarkan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan, sementara HGU terjadi karena penetapan pemerintah (sejak didaftarkan) oleh Kantor Pertanahan, kemudian sebagai tanda bukti hak diberikan sertifikat hak atas tanah kepada pemegang HGU.

HGU diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar. Jika luasnya 25 hektar atau lebih, maka harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman. Hak Guna Usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Akan tetapi, tanah HGU tidak bisa ditingkatkan menjadi SHM atau Sertifikat Hak Milik, lantaran kepemilikan tanah adalah milik negara. Sementara SHM bisa dikeluarkan apabila tanah adalah milik perorangan.

 

YANG MENGELUARKAN HGU

Syarat dan Cara Perpanjangan Hak Guna Usaha,

Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 2017 tentang Pengaturan dan Tata Cara Penetapan Hak Guna Usaha dalam Bab I Ketentuan Umum menyebutkan bahwa Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara. Hak Guna Usaha ini diberikan untuk usaha pertanian, perikanan, atau peternakan. Hak guna usaha tersebut dapat diberikan hanya kepada Warga Negara Indonesia (WNI) atau Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Hak Guna Usaha diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka paling lama 25 tahun. Perpanjangan Hak Guna Usaha adalah penambahan jangka waktu berlakunya sesuatu hak tanpa mengubah syarat-syarat dalam pemberian hak tersebut. Lantas, untuk memperpanjang Hak Guna Usaha apa saja persyaratannya? Berikut informasi yang dihimpun redaksi Tirto melansir laman resmi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional: Persyaratan

1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya diatas materai cukup

2. Surat kuasa apabila dikuasakan

3. Fotokopi identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket

4. Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, bagi badan hukum Sertifikat Asli

5. Fotokopi KTP dan para pihak penjual-pembeli dan / atau kuasanya

6. Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat / keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan jika telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang

7. Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak)

Keterangan

1. Identitas diri

2. Luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon

3. Pernyataan tanah tidak sengketa

4. Pernyataan tanah dikuasai secara fisik Waktu Penyelesaian 18 hari kerja Tarif Biaya dihitung berdasarkan jumlah bidan dan luas masing-masing bidang pemecahan. Simulasi estimasi biaya dapat dilakukan pada website resmi atrbpn.go.id dengan menghitung berdasarkan luas tanah, penggunaan tanah, dan propinsi.

 

Pemberian Hak Atas Tanah adalah penetapan 'Pemerintah' yang memberikan suatu Hak Atas Tanah negara, termasuk perpanjangan jangka waktu hak dan pembaharuan hak serta pemberian hak di atas Hak Pengelolaan. 

'Pemerintah' yang dimaksud di atas dalam hal ini adalah Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia (sekarang KementerianATR/BPN RI) beserta instansi vertikal kebawahnya, yakni Kanwil (Kantor Wilayah) BPN dan kantor pertanahan kabupaten/kota.

Kepala Kantor Pertanahan kabupaten/kota tidak mempunyai kewenangan memberikan HGU, namun berwenang untuk pemberian Hak Milik (HM), pemberian Hak Guna Bangunan (HGB), pemberian Hak Pakai (HP) untuk orang perseorangan atau badan hukum Indonesia dengan luas tanah dan jenis tanah tertentu (tanah pertanian atau non pertanian), pemberian Hak Milik atas tanah dalam rangka pelaksanaan program : transmigrasi, redistribusi tanah, konsolidasi tanah, program yang dibiayai oleh APBN dan/atau APBD, dan Pendaftaran Tanah yang bersifat strategis dan massal, serta Izin Kerjasama dan Izin Perolehan (pasal 3 sampai 6 Peraturan Kepala BPN Nomor 2 tahun 2013)

Bahwa adapun yang berwenang dalam hal pemberian HGU adalah Kepala Kanwil BPN dengan memberi keputusan mengenai pemberian HGU atas tanah yang luasnya tidak lebih dari 2.000.000 M2 (dua juta meter persegi) atau 200 hektar, di samping tetap berwenang juga memberikan hak-hak lainnya seperti HM, HGB, HP dengan luas tanah tertentu, Redistribusi Tanah Objek Landreform, dan memberi keputusan mengenai penetapan tanah negara untuk menjadi tanah obyek landreform.

Kemudian jika luas tanah HGU yang akan dimohon lebih dari 2.000.000 M2 (dua juta meter persegi) hal tersebut menjadi kewenangan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia (BPN Pusat), sebagaimana tersebut di Peraturan Kepala BPN nomor 2 tahun 2013, yakni pasal 12 : Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia menetapkan pemberian Hak Atas Tanah yang diberikan secara umum, dan pasal 13 : Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia memberi keputusan mengenai pemberian Hak Atas Tanah yang tidak dilimpahkan kewenangannya kepada Kepala Kanwil BPN atau Kepala Kantor Pertanahan.

Admin/Bambang Herto/SDM/2020.